Parole d'Expert

La rénovation et l’entretien des bâtiments existants sont les principales activités de mon intervention d’architecte dans le cadre des copropriétés…

Il est essentiel avant de proposer des interventions à réaliser sur un bâtiment, d’avoir une bonne connaissance de l’état de la construction existante concernée ou de l’état des ouvrages objet de la rénovation. Cette connaissance permet de cibler les désordres, les non-conformités et autres pathologies. Ces données constituent la base pour l’élaboration du projet de rénovation. Pour ce faire, j’établis de nombreuses visites sur le site et je reste à l’écoute des observations des copropriétaires et occupants ;

Lorsque j’entreprends, par exemple, l’étude d’un ravalement, j’analyse, suite à ces visites sur le site, les pathologies et les désordres existants sur les façades et sur les ouvrages associés, ainsi que les non-conformités de certains équipements (garde-corps, fenêtres des cages d’escalier,…).

Les travaux que j’essaye alors de proposer répondent à différents critères, à savoir :

  • Pallier aux désordres en réalisant des traitements curatifs mais également préventifs ;
  • Mettre en conformité certains ouvrages lorsque par exemple la sécurité des personnes peut être engagée ;
  • Revaloriser et pérenniser l’aspect des bâtiments.

Toutes ces investigations et les travaux proposés se traduisent par l’élaboration d’un dossier global permettant une consultation auprès de plusieurs entreprises. Ce dossier intègre les éléments suivants :

  • Le « diagnostic des existants » avec un reportage photographique présentant les désordres et les non conformités les plus significatifs ;
  • Les conditions de l’appel d’offres, qui fixent les règles et les documents à remettre par l’entreprise pour répondre à l’appel d’offres ;
  • Le Cahier des Charges Administratives Particulières (CCAP), qui décrit les éléments administratifs à respecter dans le cadre du marché de travaux ;
  • Le Cahier des Charges Techniques Particulières (CCTP) qui décrit avec précisions tous les travaux à réaliser ;
  • Les cadres de bordereau (CDQE). Ces cadres permettent aux entreprises de répondre sur la même base de prestations dans un format identique et facile à comparer ;
  • Les éléments graphiques et certains détails d’exécution ;

Depuis quelques années dans le cadre des travaux de ravalement et en fonction de l’aspect des façades ou de l’ancienneté du bâtiment, j’essaye également de sensibiliser les copropriétaires sur des solutions de ravalement, pouvant leur apporter une amélioration du confort thermique de leurs appartements (isolation par l’extérieur des bâtiments) donc entraînant des économies d’énergie. Je présente aussi ce type de ravalement comme solution permettant aussi réduire les désordres en façade par diminution des chocs thermiques sur l’enveloppe du bâtiment. Mais pour l’argument concernant les économies d’énergie, je ne pouvais pas avant 2012, les quantifier en terme financier.

Cette approche a été renforcée depuis, par l’obligation, sous certaines conditions, de réaliser un Audit Energétique des bâtiments. Ainsi, les copropriétaires peuvent avec cet audit avoir des propositions d’améliorations qui s’étendent au-delà d’un projet de ravalement avec des montants relativement précis sur les économies pouvant être réalisées ainsi que sur les durées des retours sur investissements.

Je constate que les copropriétaires sont de plus en plus réceptifs aux économies d’énergie et à la qualité environnementale, mais il demeure un problème important concernant l’aspect financier relatif à la mise en œuvre de toutes ces améliorations ; aspect financier qui freine le « passage à l’acte », malgré quelques aides possibles.

 

Jean-Pierre CHASTANG

Architecte D.E.S.A.